聚焦都市圈时代 地产企业筑造“护城河”

来源：中国经营报

聚焦都市圈时代 地产企业筑造“护城河”

本报记者/夏晨翔/北京报道

城市群是支撑经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。而随着中国都市圈时代的开启，以中心城市为核心、带动周边城市发展的新格局也产生了新的经营环境。在此背景之下，作为城市建设的参与者，房地产企业又将如何调整布局思路，强化自身的核心竞争力？

2020年11月23日~27日，由《中国经营报》和中经未来主办的“2020中国企业竞争力年会周”在北京举行。作为年会周的重要组成部分，于11月25日举行的“2020中国城市运营与发展峰会”，邀请多位房地产企业的管理者，共议经济“双循环”新发展格局中，区域经济、都市圈、城市群等发展的良策。

“聚焦”与“细化”

2016年，国务院批复了国家发改委编制的《长江三角洲城市群发展规划》。城市群的发展模式进入了公众视野。

时至2019年2月19日，国家发改委印发《培育发展现代化都市圈的指导意见》。文件回答了何谓城市群和都市圈。

其中，城市群是指新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

自此，业内普遍形成共识，即中国的城市化正式进入了都市圈时代。

当前，城市间都在“抱团”发展，都市圈时代意味着核心城市和周边城市的竞争会更加激烈，面对新形势，房地产企业又将如何抉择，适时调整布局思路？

对此，金辉控股执行总裁陈朝荣认为，地产过去20年发展，最大的红利和驱动力就是城镇化，从很低的水平到现在60%，再到未来更高的水平，可以预见，城镇化的红利还是在的。大家要构建自己的竞争力一定要做适当的减法，即聚焦区域、聚焦产品。

“你不可能在所有方面跟对手竞争，一定要找到自己擅长的领域，而且你要坚定地投入资源去做。我们非常明确地构建了竞争力策略，即坚定现有布局，聚焦现有城市的深耕。”陈朝荣指出，金辉控股选择的策略是，从区域的角度深耕现有的31个城市，然后坚定地聚焦都市圈，再从细分的角度明确聚焦客户群体。

远洋集团副总裁陈伟分析指出，企业在应对都市圈时代要选择聚焦，但也应清晰地认识到，当前城市正处于分化阶段，在不同的城市要有更为细化的打法。一线和新一线城市项目虽然利润率不高，但是市场规模较大；弱二线及重点三、四线城市，过去存在吸引力较弱的情况，但现在反而利润率相对有空间，包括沈阳、大连等市场。所以面对不同的城市，要进行分类，因地制宜制定策略。

据了解，2020年，远洋集团在城市布局上启动“南移西拓”战略。陈伟介绍，远洋集团是一家从北方走出来的企业，京津冀是基本盘，在此基础上，资源将进一步向华东、华南以及西部市场倾斜。同时，将在核心城市的深耕优势下，进一步辐射周边城市和区域，进行都市圈扩张。

“在都市圈的大背景下，亿达中国的业务布局和项目拓展战略是‘圈层化’。其中，‘圈’是都市圈，‘层’是分层推进。”亿达中国高级副总裁于大海分享称。

于大海指出，面对重点的都市圈，亿达中国首先选择进入核心的中心城市。因为中心城市拥有良好的产业资源基础和优质的人才储备供给，可以更好地去实现目标产业。另外，从都市圈的发展特点来看，高端的现代服务业不断地向中心城市集聚，而中低端的制造业则是逐渐向卫星城市分散。所以，在分层推进方面，亿达中国也会审慎、乐观地适度布局一些行政级别上偏低但产业能级偏高的三、四线城市。

加固“护城河”

事实上，在聚焦都市圈的共识之下，对于地产企业而言，如何加固“护城河”、提高核心竞争力更是一项考验。

“新时代下，一定是全能冠军，才能在市场的筛子里面筛出来。”对此，荣盛集团副总裁伍小峰认为。

伍小峰分析指出，中国房地产业经过三十年的变革，以前的市场红利和金融红利逐步消失，以往靠一招鲜吃遍天的方式或已不行。新形势下，房地产企业一定要向制造业学习，以全流程、全要素、全适配的要求重新打造产业链。

此外，伍小峰认为，房地产企业一定要重视口碑，从以前的营销导向向产品导向、服务导向倾斜。都市圈时代，发展强二线和三线城市过程中，一定要靠口碑和实实在在的产品和服务提升核心竞争力。

中梁地产首席战略官曹俊浩同样认为，都市圈时代，就是一个全竞争的时代，对于房企的业务结构性张力提出了更高的要求。以后整个市场，特别是在一、二线城市，可能不单纯要求企业会做住宅，还会考验其产业、创税的能力，做城市运营的能力以及做服务的能力。

“提高企业核心竞争力，要更多地从客户角度出发，因为客户是整个企业核心的存量。现在有一个趋势特别明显，就是你在一个城市干砸了一个项目，你丢的实际上就是一个城市，所以一定要把客户思维作为未来几年企业发展非常重要的一个着力点去培养。”曹俊浩分析称。

复星蜂巢高级副总裁兼复地产业发展集团高级副总裁林舒表示，都市圈时代形成了一个城市和城市之间互相分工和协同的关系，对于城市建设的参与者而言，企业要精准把握城市的发展轨迹，再针对性地提供合适的产品，以强化区域内的核心竞争力。

据介绍，复星蜂巢及复地产发的“护城河”主要从三个方面来建设。一是从产、城、人融合及均衡发展的角度出发，先对区域经济发展做产业方面的前瞻和预测，看看什么样的产业在什么阶段应该适合当时的区域发展，进而导入复星全球化的优质产业资源；二是要把产品做到极致，这也是管理方面的精细化，因产施策，以人为本，促进企业竞争力的塑造和建立；三是搭建生态平台，增强企业内部的生命力。

“德信地产内部有一句话叫作：既要抬头看天，也要低头看路。”德信地产集团常务副总裁方静在分享时指出，一方面，企业要根据市场及政策的变化，对未来趋势做预判，并制定与之匹配的战略举措，另一方面，更要从自身的情况入手，建立比较优势。

方静称，任何一家企业都具有其自身独特的基因优势，所以企业加固“护城河”的关键是要扬长避短。以德信地产为例，其提升核心竞争力的关键在两方面，一是深耕区域，即基于对深耕区域产品、市场、合作资源的熟悉，德信地产灵敏度更高，决策效率更高，反应速度更快，在运营效率和品牌影响力方面拥有无法比拟的优势。二是深化内部优势。企业应该深化战略，优化运营，提升产品力、品牌力，增加安全边际，形成立体的作战体系。