深圳前海写字楼出租价格将趋于合理

　　最近，前海管理局发布的信息中提到，今年6月底区内注册企业的开业率超过五成。当前前海并没有写字楼可供使用，假设未来这五成企业最终都会真正落户前海自贸区，写字楼体量需要388~582万平方米。考虑到这些注册企业还可能注册在蛇口，预计前海自贸区有300万平方米的写字楼供应就足够满足需求量。

 

　　仅就目前情况来看，前海可供小规模企业入驻办公的的写字楼屈指可数，且均价都不低，如企业公馆易想空间出租的单间（约15-25平米）价格都在1万/月以上。

 

　　前海写字楼出租

 

　　从需求量来分析，第一太平戴维斯做个简单估算：深圳企业平均办公人数为15人，国内目前写字楼设计指标，基本是每人（不同行业人工办公面积会有所区别）10~15平方米建筑面积，考虑到深圳作为全国创新中心，本地企业中小板及创业板上市总量连续9年居全国之首，自贸区利好政策吸引众多创业公司和中小微企业进驻，自贸区公司平均注册员工数，会低于深圳市平均每个企业15人办公的标准，这里我们保守一点假设是每个企业有8人办公。

 

　　沉寂一年后，前海昨日成功出让3宗土地，自2013年起，前海已出让18宗商业地块。按照建设速度，到2018年，有近300万平方米的甲级写字楼供应，而在自贸区注册的企业也突破10万家。业内人士称，海量的写字楼供应和庞大的办公需求届时能维持平衡。

 

　　2013年下半年前海开始卖地，当年即有5宗成功出让，2014年进入高峰，多达9宗卖出。而2015年起，前海推地宗数明显减少、设置更为严格。本次3宗商地皆瞄准金融行业500强，因准入门槛高，最终亦如期以底价瞬拍。

 

　　从出让的土地布局看，多达9宗集中于桂湾金融先导区，已引入华润、卓越、兆华斯坦等大型开发商，还有腾讯、中粮等重磅企业进驻。

 

　　目前，前海进入销售期的有卓越前海壹号和香江金融大厦，美联物业和安居客的数据显示，这些项目的售价在8万~11万元/平方米。

 

　　按照相关要求，已经出让的地块均要求在2018年之前建设完成，意味着从今年开始的3年内，将有接近300万平方米办公物业进入市场，相当于深圳中心区甲级写字楼储量的60%。

 

　　第一太平戴维斯统计数据显示，深圳中心商务区近几年甲级写字楼供应和需求在40万平方米左右。如果按照这个标准，前海的300万平方米，去化周期长达7.5年。

 

　　从注册企业数量的角度来看，截至2016年6月，深圳前海蛇口自贸片区累计注册企业突破9.7万。

 

　　“深圳前海片区将在未来两年陆续入市，2018年达到高峰，两年内整个南山区将迎来约400万平方米新增供应。前海当前确认的未来项目，已经有将近300万体量的供应，这些供应将有效满足当前注册企业的办公需求，写字楼供不应求的可能性不大。”