买二手房过户需要哪些手续和费用

　　想要买一个合适的二手房不是一件容易的事情，首先找一个好的二手房就不简单，加上办理二手房过户手续就比较复杂，特别是卖家房子有欠款需要赎楼的，并且买家需要办理按揭贷款的情况，一般大家面对买二手房过户两个主要的两个问题是：买二手房的手续和买二手房的费用；

 

　　买二手房过户

 

　　买二手房如果要办理按揭贷款的，那么办理二手房过户和按揭贷款都是要同时配合进行的，并且有严格的先后顺序；

 

　　买二手房过户需要的手续是：

 

　　1、买卖双方商议好房屋价格后，签定买卖双方合同，约定好交易细节；

 

　　2、买方查询好个人征信资料，单身的（必须年满18岁）只查个人，夫妻的必须查询夫妻双方，并打出个人征信单；

 

　　3、买卖双方办理一张预申请银行的一类银行卡；

 

　　4、买卖双方携带相关材料到银行提出二手房贷款申请；

 

　　5、买卖双方到预申请银行贷款专员处交资料，填写贷款申请；

 

　　6、银行调查材料，然后让工作人员到房屋内拍照；

 

　　7、银行进行贷款审批；

 

　　8、审批通过后，借款人和银行签订合同；

 

　　9、借款人和卖家办理房屋过户手续，然后借款人办理抵押登记。

 

　　买二手房过户需要的材料有：

 

　　1、夫妻双方身份证原件；

 

　　2、户口本原件（包含户头页、户主页、本人页、小孩页，如果是集体户口的，户头页复印件需加盖公章）加盖公章）；

 

　　3、婚姻证明（结婚证，离婚证，离婚协议，未婚不需要提供）原件；

 

　　4、半年以上银行流水帐；

 

　　5、收入证明（夫妻双方）；

 

　　6、供楼账号（按揭银行开户）；

 

　　7、定金收据及转账凭证；

 

　　买二手房过户需要的费用有：

 

　　1、首套房：首付30%；

 

　　二套房：

 

　　本地房产按揭贷款未结清首付60%；

 

　　外地房产按揭贷款未结清首付40%；

 

　　本地｜外地房产按揭贷款已结清再次购买首付30%；

 

　　具体的要根据各地购房政策来确定；

 

　　2、契税：

 

　　90㎡以内缴纳总房款1%税费；

 

　　90㎡以上含90㎡收取总房款2%税费；

 

　　三套以上不论面积收取总房款3%税费；

 

　　具体要根据各地购房政策来确定，各地契税标准有些不同；

 

　　3、增值税：

 

　　住宅缴纳契税满两年，免征收增值税；

 

　　住宅缴纳契税时间不满两年增值税5.3%；

 

　　4、个人所得税：

 

　　满五唯一免征个人所得税；

 

　　非满五唯一征收总房款1%的个人所得税；

 

　　2015之前征收总房款1%个人所得税；

 

　　2015之后征收20%的差额税或1%个人所得税二选其一；

 

　　5、房改房经济适用房土地出让金：

 

　　土地出让金=星级底数×建筑面积×5%÷总楼层；

 

　　6、房产证住宅工本费：80元；

 

　　7、公寓商铺写字楼房产证工本费：550元；

 

　　买二手房过户注意事项：

 

　　1、核实自己是否有贷款资格。拿着工资流水和征信查看公积金和商贷额度；

 

　　2、看房：位置/学区/户型/采光/房龄/周边环境；

 

　　3、产权：必须有大红本，必须看到原件（无大红本面谈）：大产权还是小产权；产权是否清晰？产权是否有纠纷/查封/居住权（若有居住区，签合同前解除居住权）/抵押/出租，房本上有谁的名字谁必须到场，不能到场需要出具亲笔签名的授权书（确定是否签字造假）；

 

　　4、签合同逐字逐句核对，关键是补充条款，约定好各个款项支付方式/支付条件/支付节点/卖方交房节点/违约责任/税费服务费谁出/家具家电清单（拍照记录）/原房东户口迁出时间和不迁户口的违约责任（有些学区要求户口，卖家户口是否占用学区名额）/物业保证金/迁户口保证金；

 

　　5、网签/备案（尽快办），真正锁定房子，防止一房两卖；

 

　　6、贷款申请和银行面签，多比较用哪家银行利率便宜；

 

　　7、贷款批复/交税过户。过户一定要走资金监管。确保过完户卖家才能拿到首付款；

 

　　8、物业交割，交接完物业再把物业保证金给卖家（确保卖家不欠物业费/水费/电费/煤气费等），确保卖家尽快把户口迁走；

 

　　只要掌握了以上知识点，在买二手房的时候一般不会出现大的问题，不管买二手房是不是通过中介公司交易的，就算是通过中介公司交易的，自己也知道有没有被中介人员忽悠，如果不是通过中介公司交易，自己和卖家自行交易也能知道怎么去办理二手房过户手续，并且有效的规避买二手房可能出现的风险。